Quando il mercato fa cilecca – di Monica Maisani

Nell’ex Mulino Marmi tanti gli appartamenti invenduti
la scelta del Comune di concedere un’imprevista rateizzazione degli oneri
non potrà che avere riflessi negativi sul bilancio.

Il 6 giugno scorso la Giunta del Comune di Vignola ha approvato una Delibera( n. 84, allegata in pdf in fondo) con la quale esprime parere favorevole alla richiesta presentata dalla Ditta SOPRE S.r.l. di Occhiobello (RO) di poter rateizzare il versamento dell’importo di 131.672,28 euro dovuti a saldo del contributo di costruzione relativo all’immobile sito in Via Portello/Via Tavoni, l’ex Mulino Marmi. Le motivazioni addotte dalla ditta e fatte proprie dalla Giunta nella Delibera sono riconducibili alle gravi difficoltà in cui versa il mercato immobiliare e più in generale alla crisi economica attuale”. La deliberazione, del tutto legittima, fornisce l’occasione per fare alcune importanti riflessioni sia in merito alla sua opportunità sia per il valore paradigmatico che essa assume rispetto alla situazione generale del mercato immobiliare ma soprattutto rispetto alle decisioni che stanno per essere prese sul futuro della nostra città.

La costruzione fu autorizzata nel 2005 con un permesso del Comune di Vignola per la “ristrutturazione edilizia” (sic!) dell’ex Mulino Marmi, compresa la “demolizione e ricostruzione” di una villetta che sorgeva accanto per la realizzazione di una nuova costruzione. Progettista e direttore dei lavori era ed è tuttora, visto che sono in corso ancora opere all’interno di alcune unità immobiliari, l’arch. Massimo Calzolari (ex sindaco di Savignano s. P. ed ex dirigente del PD locale). L’intervento edilizio venne accolto con molto favore per il prestigio che avrebbe dato alla città, trattandosi di edilizia di lusso, e per il fatto che avrebbe ridato nuova vita ad un immobile storico ormai abbandonato. Il progetto originario ha subito alcune varianti che hanno comportato un aumento dell’altezza e del volume complessivo dell’edificio fino ad occupare quasi completamente il lotto (la superficie complessivamente e definitivamente autorizzata è di 7.106,63 metri quadri). Il numero degli appartamenti dovrebbe aggirarsi intorno ai 50 ed il complesso ospita anche due piani interrati di box e garages.

L’impatto visivo è notevole e non si può certo parlare di “sobrietà”; il complesso è situato in prossimità del Centro Storico di fronte al Parco del Centro Nuoto e, se fosse interamente occupato, rappresenterebbe una vera e propria “cittadella” con un numero di abitanti addirittura superiore a quelli presenti nel centro storico. Il cantiere, durato molti anni, ha prodotto notevoli disagi ai residenti per il rumore, le polveri, i problemi di viabilità e altro; dal punto di vista della sostenibilità, l’opera ha prodotto una notevole impronta ecologica, per i materiali e l’ energia consumata visti anche i due piani interrati, non a caso il condominio è stato da qualcuno ribattezzato “ l’ecomostro”!

Purtroppo, l’investimento non ha avuto molto successo e buona parte degli appartamenti a tutt’oggi risultano invenduti. Un alveare desolatamente vuoto che non ha portato alcun vantaggio ai cittadini vignolesi. Cosa non ha funzionato? Quali responsabilità può avere avuto in questo caso l’Amministrazione? Che riflessi avrà la decisione della Giunta sul bilancio del Comune e sui programmi di investimento previsti per il 2011? Quali opere pubbliche saranno penalizzate dalla rateizzazione di questo introito?

Il settore edilizio, considerato trainante per l’economia perché coinvolge moltissimi operatori sia a monte che a valle del processo di creazione della ricchezza, fornisce lavoro a molte famiglie e rimpingua le casse dei Comuni. Avviene così sempre più spesso che si sostenga il settore con piani e programmi che, partendo da una ipotetica previsione d’incremento demografico sul territorio, realizzano poi un’espansione dell’edificato. In questi ultimi dieci anni sono state adottate politiche edilizie espansive che hanno, di volta in volta e tra una crisi e l’altra, messo in moto e apparentemente “rimesso” in moto l’economia. Il governo nazionale, per uscire dalla ennesima crisi, si è addirittura inventato il cosiddetto “ Piano Casa”, quello delle “sopraelevazioni e delle camere in più”, ed alcuni governi locali l’hanno naturalmente sostenuto.

Abbiamo assistito alla nascita di nuovi quartieri, di nuove zone industriali e artigianali, di centri commerciali, al fenomeno “ villettopoli nelle Basse” ed ora anche l’“ecomostro”! Un bene prezioso come il suolo è andato definitivamente perduto. Ma l’economia “tirava”, le imprese guadagnavano, le banche prosperavano e i Comuni certo non piangevano. Qualche cittadino ha provato a protestare scrivendo sui muri frasi contro la cementificazione ma non è stato preso sul serio!



In questo contesto di grande euforia, i costruttori di Occhiobello, visto l’enorme investimento effettuato ma anche le immense prospettive di guadagno, speravano di vendere tutti gli appartamenti quanto prima ed effettivamente, il mercato in quel momento dava dei segnali di grande dinamismo, ma le speranze si sono infrante nel 2011 quando, a quanto pare, si è materializzato il fantasma della “crisi”; da qui la richiesta di rateizzare l’ultima parte del debito relativo al contributo di costruzione.

La Delibera di Giunta non lascia dubbi: “ gravi difficoltà in cui versa il mercato immobiliare e più in generale alla crisi economica attuale”. L’affermazione è grave, ci mette di fronte ad una dura realtà: il mercato è saturo e non soltanto quello immobiliare. Da profani verrebbe da pensare che almeno i prezzi delle case sarebbero potuti diminuire e quindi almeno le leggi di mercato avrebbero potuto favorire i compratori; il meccanismo invece si è inceppato: le case non si vendono e i prezzi non scendono.

Forse un motivo di questo stallo del mercato lo si potrebbe trovare nel ruolo che le banche e la finanza in genere stanno giocando, contribuendo a tenere artificialmente alti i prezzi degli immobili per non vedere sfumate le loro garanzie (sembra che alcune compagnie assicurative abbiano dovuto acquistare a questo scopo un numero elevato di immobili rimasti invenduti in alcune città della Provincia di Modena), si potrebbe azzardare anche la solita ipotesi speculativa, per non parlare poi dei casi di riciclaggio nel settore immobiliare da parte della criminalità organizzata, ma tutto ciò non spiega chiaramente il fenomeno.

Quello che si può affermare con certezza è che il mercato immobiliare, la divinità di fronte alla quale quasi tutte le amministrazioni si inginocchiano, ha fatto fiasco. Che fare allora? Come uscire dalla crisi che, è bene chiarire, è non solo economica ma soprattutto ecologica e sociale?

Ci troviamo di fronte ad un bivio: andare avanti seguendo e adorando il “feticcio” o fermarsi a pensare e provare ad imboccare un’altra strada? Non sarebbe meglio affrontare i problemi con un approccio sistemico?

A queste domande non si può rispondere se prima non si riflette sul ruolo che le amministrazioni pubbliche hanno svolto e possono, o meglio, debbono svolgere in questo contesto.

Come già ricordato, le previsioni di ”sviluppo” di una città sono contenute in alcuni documenti di pianificazione che una volta si chiamavano piani regolatori, norme tecniche di attuazione e regolamenti edilizi e oggi si chiamano PSC (piano strutturale), POC (piano operativo) e RUE (regolamento edilizio). Non è indifferente, quindi, prevedere una crescita demografica bassa o alta perché ciò comporta ovviamente una diversa previsione rispetto alle nuove costruzioni necessarie ad accogliere nuove famiglie e alla percentuale di nuovo suolo da destinare. Ma sta proprio qui la responsabilità di un’amministrazione: le previsioni sono corrette? Su quali basi vengono fatte? Si è mai proceduto ad un censimento degli edifici residenziali e industriali non occupati e invenduti?

La vicenda molto complessa deve essere analizzata anche da un’altra prospettiva. Come molti sanno, a fronte di un permesso di costruire, sono dovuti all’amministrazione concedente gli oneri di urbanizzazione o contributi di costruzione che servono a coprire le spese che il Comune, e quindi la collettività, dovrà affrontare per dotare il nuovo insediamento di servizi essenziali come l’allacciamento alla rete idrica e fognaria, la raccolta dei rifiuti, le strade, i parcheggi, i parchi, le scuole ed altre attrezzature di interesse comune.

E’ intuibile quindi che quanto più cresce l’attività edilizia, tanto più il Comune incasserà oneri ed è esattamente quello che è accaduto negli ultimi dieci anni a Vignola. Analizzando i bilanci degli ultimi anni appare infatti evidente come le entrate derivanti da oneri siano state molto consistenti e abbiano contribuito alla realizzazione di molte ed importanti opere pubbliche, piste ciclabili, ma soprattutto rotonde e “utilissime” aree fitness. La rotonda di Via Tavoni/Via Vittorio Veneto, con la fontana dedicata al Barozzi, è costata 492.000 euro, ma allora ce lo potevamo permettere!

In un contesto di inesorabile e progressiva riduzione delle risorse provenienti dallo Stato, avvenuta in questi ultimi anni, i Comuni hanno cominciato ad avere difficoltà nella gestione della cosa pubblica, non solo dal lato delle opere pubbliche ma anche nella spesa corrente, cioè quella che consente alle amministrazioni comunali di esercitare la propria attività, e così sono stati costretti a “svendere territorio” per incassare oneri che dovevano andare a coprire i costi dei servizi e non più solo le opere di urbanizzazione o altre opere pubbliche. Gli oneri di urbanizzazione sono diventati una delle principali fonti di finanziamento dei bilanci pubblici degli ultimi anni e quindi non possiamo stupirci se l’attività edilizia è letteralmente esplosa in gran parte della nostra bella Italia.

Ma c’è di più: gli interventi edilizi devono prevedere una quota di parcheggi, ma la “fame di fondi” dei Comuni ha portato ad accettare la pratica della “monetizzazione”: invece di realizzare i parcheggi, la ditta versa al Comune del danaro, i parcheggi non vengono realizzati e chi ne paga i conseguenti disagi sono i cittadini; esattamente quello che è accaduto in Via Portello, nel caso del nostro “ecomostro”.

Come già detto, somme sempre maggiori degli oneri incassati sono andate e vanno tuttora a finanziare la spesa corrente. La scelta di concedere una rateizzazione alla Ditta SOPRE non potrà che avere riflessi negativi sul bilancio del Comune di Vignola. Minori entrate, minori spese. Ce lo possiamo permettere? E che ne sarà delle opere pubbliche programmate per il 2011, molte delle quali urgenti?

Nel Parere espresso dal Collegio dei Revisori sul Bilancio di previsione per l’esercizio 2011 si legge, nella parte finale : “ Il Collegio …. propone e suggerisce di tenere monitorate le effettive entrate degli oneri di urbanizzazione anche in considerazione della loro parziale funzione di copertura delle spese correnti e più in generale ai fini del mantenimento degli equilibri di bilancio”.

La decisione della Giunta , quindi, non è ininfluente e non sarà indolore e, come al solito, i cittadini di tutto questo non ne sanno niente.

Ma almeno possono dire qualcosa su come nel futuro vorrebbero che le decisioni riguardanti la loro città venissero prese: con trasparenza, democrazia e partecipazione.

In questo periodo nelle Giunte e nell’Unione si sta ultimando il nuovo Documento Preliminare, parte integrante del PSC, si pretende un radicale cambiamento nell’approccio a questi temi che preveda la partecipazione attiva dei cittadini. Si chiede quindi, come cittadini e non come sudditi, invece di essere informati dopo che le decisioni sono state già prese, di prendere visione dei documenti sin qui elaborati e di essere invitati a partecipare all’intero processo nonché a condividere le decisioni che verranno assunte.

Nelle ultime settimane abbiamo assistito a varie manifestazioni di cittadini indignati in alcune piazze europee. Uno degli slogan che si vedevano scritti sui numerosi cartelli recitava “Nadie nos representa”, nessuno ci rappresenta.

È forse giunto il momento di innalzare quel cartello anche qui?

p.s per chi volesse documentarsi sul come si può fare a non essere schiavi degli oneri di urbanizzazione e su come si potrebbe amministrare un Comune per e con e non contro i cittadini, si consiglia di visitare questi siti

http://domenicofiniguerra.it/?page_id=424

http://www.comunivirtuosi.org/

QUI sotto il pdf della delibera:

delibera giugno 2011 rateizz oneri urb ecomostro

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5 Comments

  1. “RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
    COMPRESA DEMOLIZIONE E
    RICOSTRUZIONE”…….COME CI *FREGANO* CON LE PAROLE , O RISTRUTTURI O DEMOLISCI.

  2. Caro Andrea, è proprio su questa ” furbesca ambiguità” delle parole che si sono potuti realizzare interventi come quello dell’Ex Mulino Marmi e altri purtroppo meno conosciuti. Qualcuno si ricorda della bella villa che si trovava in fondo a Viale Vittorio Veneto , angolo Via Tavoni ? A vedere il complesso che ne è venuto fuori non sembrerebbe proprio una “ristrutturazione edilizia”!!! Come dice giustamente Eleonora ” chiamiamo le cose con il loro nome!”.

    1. perche vogliam parlare di Villa Braglia, la piazza delle fontane (per i neo vignolesi ) ? che a distanza di soli quattro anni dalla ristrutturazione ( lo scrivo in minuscolo) cade l’intonaco e la pittura si scolora, miseria miseria…

  3. Aggiungo qualche altra informazione sullo stato del mercato immobiliare vignolese e , di conseguenza, sullo stato delle finanze comunali che, come già sottolineato, dipendono in gran parte dall’attività edilizia. Nel Consiglio Comunale di ieri sera è stata ratificata una delibera di Giunta avente ad oggetto la variazione n. 3 al Bilancio comunale ( minori entrate e minori spese) a seguito della richiesta presentata da un privato di restituzione degli oneri di urbanizzazione già versati in quanto l’intervento edilizio previsto è stato annullato.Sempre in Giunta sono state approvate , nelle sedute del 6 giugno e del 4 luglio scorsi, 5 delibere di proroga dei termini per la presentazione di piani particolareggiati. Che sia venuto il momento di riflettere seriamente sul fallimento di questo modello di sviluppo locale basato sul consumo di territorio?

    1. Fin tanto che nella politica e nelle istituzioni ci sono persone che hanno interessi economici legati allo sviluppo Immobiliare, ( Piani Particolareggiati, inteventi diretti, trasfomazioni urbanistiche) questo modello di sviluppo locale basato sul consumo di territorio è l’unico che si prospetta nella continuità storica.

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